Waarom huizenprijzen hoog zijn
De voortdurend stijgende huizenprijzen zijn in de eerste plaats een politieke kwestie. Ze zetten de toegankelijkheid van de woningmarkt onder druk en vergroten ongelijkheid, waarvan een aantal partijen disproportioneel profiteert. Vooral banken varen hier wel bij.
[Recensie] Hoe hoger de huizenprijzen, hoe hoger de hypotheekschulden en daarmee de rente-inkomsten. Hoe harder de prijzen stijgen, hoe hoger de onderpandwaarde, hoe hoger – doorgaans – het aantal transacties en hoe omvangrijker de afsluitcommissies. En hoe meer verkochte hypotheken, hoe meer hypotheken gesecuritiseerd kunnen worden, oftewel: hoe meer hypotheken doorverkocht kunnen worden aan pensioenfondsen die er pas jaren later achter zullen komen of dat een goed idee was. Er zijn natuurlijk andere partijen – makelaars, projectontwikkelaars, meubelverkopers, schilders en verhuizers – die belang hebben bij de vele transacties die doorgaans, en in weerwil van de economische gemeenplaats dat hoge prijzen van een goed de vraag ernaar ontmoedigen, samenvallen met stijgende huizenprijzen. En ook huizenbezitters zien de prijzen van woningen graag stijgen, al blijft de daardoor gesuggereerde waardestijging slechts theoretisch zolang het huis niet verkocht wordt – en niet veel minder theoretisch als het huis enkel verkocht wordt in ruil voor een eveneens in prijs gestegen ander huis.
Bovenstaande leidt ertoe dat banken, geholpen door makeraars en de Vereniging Eigen Huis, hun politieke macht en financiële positie inzetten om huizenprijsstijgingen tot in lengte der dagen boven inkomensstijgingen te laten uitkomen.
Torenhoge schulden
Zoals de titel Why can’t you afford a home? al suggereert, benadert de Britse auteur Josh Ryan-Collins stijgende huizenprijzen niet zozeer vanuit deze politieke invalshoek. Hij wil vooral economisch begrijpen waarom huizenprijzen hoog zijn, zo hoog dat mensen met een middeninkomen zich geen huis kunnen veroorloven. Althans niet zonder torenhoge schulden bij de bank, waaruit zij zichzelf slechts kunnen bevrijden wanneer hun huis in waarde stijgt. Lagere prijzen leiden daarbij tot lagere schulden. Hoewel de politieke en de economische benadering zeker in elkaars verlengde liggen, verdient de eerste mijns inziens de voorkeur, waarover later meer.
Eerst de analyse van Ryan-Collins.
Ryan-Collins stelt dat huizenprijsstijgingen te vaak en te veel toegeschreven worden aan (beperkt) aanbod en te weinig aan een opgepompte vraag. En hoewel Ryan-Collins vooral de Britse context bespreekt, worden hoge huizenprijzen inderdaad ook in Nederland toegeschreven aan een tekort aan woningen, wat weer in verband gebracht wordt met beperkende regelgeving of aan het huisvesten van statushouders.
Het antwoord op dit woningtekort is: “bouwen, bouwen, bouwen”. Ook wethouders van linkse partijen onderschrijven dit mantra dikwijls. Ryan-Collins bestrijdt niet dat er – op sommige plekken en mits verantwoord – zeker gebouwd kan worden. Wel weerspreekt hij dat dit de prijs omlaag brengt.
Grondprijzen
Huizenprijzen stijgen namelijk door een toename van de vraag. Preciezer gezegd: van de toegenomen schuld-gefinancierde vraag. In veel landen, inclusief Nederland, is er sinds de jaren ‘80 een direct verband tussen huizenprijsstijgingen en toename van private (hypotheek)schulden. Banken financieren steeds minder productieve investeringen van bedrijven en steeds meer particuliere woningen. Dat drijft de prijzen op.
Daarbij wijst Ryan-Collins erop dat 81 procent van de huizenprijsstijgingen in 1950-2012 toe te schrijven is aan gestegen grondprijzen. De overige 19 procent is gevolg van gestegen bouwkosten. Kortom, niet de huizen zelf worden meer waard, maar de schaarse grond waarop ze staan. En grond valt niet bij te bouwen. Banken kunnen daarentegen – zoals in het onlangs verschenen WRR-rapport Geld en schuld: De publieke rol van banken ook wordt benoemd – uit het niets, kosteloos en oneindig geld creëren. De staat blaast de vraag verder aan door de hypotheekrenteaftrek.
Ryan-Collins wijst erop dat de hypotheekrenteaftrek 2,14 procent van het bbp kost, oftewel de omvang van het Lente-akkoord (het akkoord dat VVD, CDA, D66, GroenLinks en de ChristenUnie in 2012 sloten over de Nederlandse staatsbegroting nadat onderhandelingen tussen VVD, PvdA en PVV op niets uitliepen, red.), namelijk een bezuiniging van 12,4 miljard euro. Uiteraard wordt de schuld verder geholpen door lage kapitaaleisen voor banken (waardoor deze nagenoeg grenzeloos geld kunnen scheppen) en de renteaftrek voor bedrijven, waar banken met 96% vreemd vermogen disproportioneel van profiteren.
De conclusie van al deze overwegingen is kort en puntig (p. 68): “However fast you can build, banks can create new credit faster”. Er kunnen goede redenen zijn om huizen te bouwen, maar het drukken van huizenprijzen valt daar niet onder.
Dappere politici
De economische analyse van Ryan-Collins is scherp, geïnformeerd, overtuigend en dus: goed. Zijn beleidsaanbevelingen sluiten daarbij aan, maar gaan niet vergezeld van de politieke analyse die cruciaal is voor een goed begrip van de problematiek op de woningmarkt. Ryan-Collins pleit voor hogere grondbelasting, collectivisering van grond (afschaffing van de erfpacht in Amsterdam door onder andere de SP is dan ook betreurenswaardig), risicodeling tussen hypotheeknemers en hypotheekverstrekkers (ook en vooral in Nederland lopen banken vanwege extreem goede crediteurenbescherming nauwelijks risico) en regulering en inperking van (hypothecair) krediet. Dit moet uitmonden in een “managed house price deflation”, om zo tot einde te brengen de “housing affordability crisis”.
De auteur maakt weinig woorden vuil aan de politiek die deze hervormingen heeft door te voeren. Ryan-Collins pleit in het voorbijgaan voor dappere politici, maar daarmee maakt hij de noodzaak tot ingrijpen te zeer afhankelijk van politieke wil. Op dit dossier hebben banken namelijk obstructiemacht. Zij zullen elke kredietinperking bevechten zoals ze het afgelopen decennium ook hogere kapitaaleisen, de financiële transactiebelasting, de door de opstellers van het Lente-akkoord in het vooruitzicht gestelde bankbelasting en aanpak van belastingontduiking kaltgestellt hebben. De lijst van tactieken waarvan zij zich bedienen, is lang: het inhuren van secretarissen-generaal Economische Zaken als uithangbord van het kartel dat de Nederlandse Vereniging van Banken in feite is, het afdwingen van geheimhoudingsverklaringen bij klanten, het schrijven van wetgeving voor het Ministerie van Financiën, het dreigen uit Nederland weg te gaan, het sponsoren van borrels van de Amsterdamse gemeenteraad, het kopen van bijzonder hoogleraren en het aannemen van oud-politici.
Wie huizenprijsstijgingen wil stuiten, zal de strijd aan moeten gaan met banken. En dat kan alleen dooropbouw en mobilisatie van een coalitie van vakbonden, burgers, NGO’s, woningbouwverenigingen, onafhankelijke wetenschappers en journalisten. Daarvoor is de werkelijk uitstekende analyse van Ryan-Collins een goed begin – maar zonder politieke analyse is deze ook meteen het einde. ✕
—
Eerder verschenen in De Helling
David Hollanders doceert politieke economie bij Europese Studies aan de Universiteit van Amsterdam
